Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в России

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в РоссииПри продаже недвижимости следует быть особенно внимательным, если в числе собственников продаваемого жилья есть ребенок или он прописан на данной жилплощади. Сложности в продаже квартиры с ребенком могут возникнуть из-за того, что не каждый покупатель захочет связываться со всеми сопутствующими трудностями, банки также без энтузиазма воспринимают вероятность своего участия в подобной операции.

Специфика продажи жилья с несовершеннолетним

Совершеннолетними законодательство считает детей до 18 лет; до 14 лет дети считаются малолетними. Последние к тому же являются недееспособными, за них решения принимаются их родителями или органами опеки. За подростком в период 14-18 лет закреплено понятие ограниченная дееспособность: они могут заключать сделки, однако при условии письменного одобрения их решения со стороны родителей или представляющих их лиц. Так, теоретически продажа подобной недвижимости законом не запрещается. Однако в ходе требуется обязательное соблюдение всех необходимых условий, о чем пойдет речь ниже.

Органы опеки согласовывают малейшие изменения в правах собственности ребенка на жилье. Итог купли-продажи зависит от принятого решения органов опеки. В случае неодобрения, операция не получит удостоверения нотариуса и не зарегистрируется Росреестром. Если она все же будет заключена, велик риск, что окажется признанной недействительной. В одобрении же может быть отказано потому, что жилищные условия и санитарные нормы жилья хуже, размер доли меньше – как следствие заключения подобной сделки.

При подписании документов на продажу квартиры за ребенком закреплены такие права:

• собственности на квартиру;
• пользования квартирой, то есть он является прописанным на указанной жилплощади.

При любом варианте следует быть предельно внимательным при оформлении юридических документов.

Есть случаи, когда несовершеннолетние до 18 лет признаны полностью дееспособными:

• если человек зарегистрировал брак, находясь в возрасте с 16 лет;
• при эмансипации: человек от 16 лет, который занимается предпринимательской деятельностью, к примеру, оформлен по трудовому договору.

Итак, продажа квартиры с несовершеннолетними детьми считается легитимной операцией.

Продажа квартиры с несовершеннолетним – собственником жилья

Если квартира закреплена за ребенком, ему принадлежит доля – заключение сделки и оформление договора осуществляется по традиционной схеме купли-продажи недвижимости. Единственной разницей окажется разрешение на продажу, данное органами опеки и попечительства (ООП), и это является обязательным.

Читайте также: Возможно ли получение справки о несудимости в ускоренном режиме

Чтобы получить разрешение, следует представить такие документы:

1. Заявление о получении разрешения на продажу и ходатайство к нему. В документе указывается причина продажи, обязательство предоставить детям адекватные жилищные условия. Подписывается родителями.
2. Согласие самого ребенка (письменное) – при условии достижения 14 лет.
3. Выписка из домовой книги (оригинал) – касательно жилья, заявленного на продажу.
4. Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и к нему копия).
5. Право собственности на объект продажи (в виде договора купли-продажи, дарственной, свидетельства на право собственности и т. п.).
6. Кадастровый план продаваемой недвижимости.
7. Справка из БТИ с зафиксированной стоимостью жилья.
8. Справка, что задолженности по налогам отсутствуют.

Представленные документы о приобретении новой квартиры или дома с указанием наличия достойных жилищных условий станет дополнительным преимуществом при продаже квартиры.

Этот список может оказаться неокончательным, к нему периодически добавлены дополнительные документы – на усмотрение органов опеки.

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в РоссииАлгоритм, позволяющий получить разрешение, следующий:

• получить справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах – в паспортном столе;
• со всеми документами по списку обратиться в ООП и написать заявление о продаже жилья;
• после проверки в течение 14 дней ООП выдает письменное разрешение на продажу.

В случае деления права собственности на недвижимость, выставленная на продажу, на доли, договор должны подписывают все дольщики. Что касается недееспособных из-за несовершеннолетия собственников:

• ребенок до 14 лет не подписывает документы в силу своей недееспособности, за него подпись ставится родителями или опекунами, попечителями;
• подросток от 14 до 18 лет имеет право подписывать договоры, если представляет паспорт или свидетельство о рождении.

Следует помнить, что продажа квартиры несовершеннолетним ребенком-собственником должна сопровождаться составлением декларации 3-НДФЛ с уплатой налога с полученного дохода.

Продажа недвижимости с ребенком, прописанным на жилплощади

Если ребенок прописан на продаваемой жилплощади, операция может проходить без предоставления разрешения ООП. Однако в таком случае возникает необходимость соблюдения следующих правил: на дату заключения сделки на указанной жилплощади несовершеннолетним нельзя быть зарегистрированными. Причем ребенка нельзя выписывать в пустоту, а условия новой прописки должны быть лучше предыдущих.

Неудобства, доставляемые подобной сделкой, оправдываются желанием государства защитить права несовершеннолетних на законодательном уровне.