Какие документы нужны будут для продажи квартиры

Какие документы нужны будут для продажи квартирыПродажа собственной квартиры – шаг очень ответственный, потому отнестись к данной процедуре необходимо максимально серьезно, ведь здесь имеет значение любая мелочь. Владельцу жилья следует хорошенько обдумать все моменты, тщательно отнестись к выбору покупателя и заручиться поддержкой остальных членов семьи.

Давайте разберемся, какие собственно документы нужны теперь для правильно оформленной продажи квартиры.

Кто вправе стать продавцом

В соответствии с действующим законодательством, в качестве продавца недвижимости может выступать лишь человек, являющийся ее собственником. Таковым считается гражданин, указанный в правоустанавливающих документах:

  • свидетельство на квартиру;
  • предыдущий договор продажи;
  • дарственная и пр.

Нередко случается так, что фактический собственник по тем или иным причинам не имеет возможности лично организовывать сделку или присутствовать в момент ее заключения. Здесь закон позволяет делегировать полномочия представителю. Однако действовать последний вправе лишь на основании ранее оформленной нотариальным порядком доверенности. В этом документе необходимо четко указать, что именно предъявителю разрешено делать.

В качестве представителя привлекают:

  • родственников;
  • друзей;
  • хороших знакомых;
  • риелторов и т. д.

Читайте также: Какие документы нужны будут для приватизации квартиры

Основные документы

Документы, требующиеся для оформления продажи квартиры, приведены в общем перечне. При отсутствии хотя бы одного из них сделку заключить невозможно, так как любой суд признает ее ничтожной. По этой причине перед тем, как приступать к поиску покупателя, следует заблаговременно и педантично собрать все необходимые бумаги.

В первую очередь советуем убедиться, что ваш паспорт в порядке, и срок его действия еще не прошел. Без удостоверения личности оформить продажу невозможно в принципе. Когда же процедуру перепоручили представителю, то ему выдается ранее упомянутая доверенность. Дети до 14 лет готовят метрику, а старшие – и ее, и паспорт.

Нотариально заверенное согласие от лиц, имеющих законное право на долю в квартире, нужно, когда она находится в общей собственности. В этом документе обязательно указывается имя человека, который будет заниматься продажей недвижимости. Аналогичное разрешение подготавливает и супруг, если жилье входит в имущество, нажитое совместными усилиями. В последнем случае также прикладывают брачное свидетельство.

Далее требуется убедиться, что у вас на руках имеется подтверждение факта регистрации вашего права на владение квартирой. К нему прикладывают, в зависимости от ситуации:

  • дарственную;
  • свидетельство о наследстве;
  • договор купли-продажи и т. д.

Если у вас есть технический паспорт, полученный больше пяти лет назад, то обновите его обязательно. Напомним, оформлением занимается БТИ. Кстати, это действие потребуется еще и в ситуации, когда в квартире производили перепланировку, но изменения так и не удосужились узаконить.

Чтобы покупатель мог убедиться, что в помещении проживает заявленное продавцом количество людей, ему показывают выписку из домовой книги. Эта бумага изготавливается самое позднее – за полмесяца до сделки.

Заблаговременно подготовьте договор – типовой документ, подтверждающий куплю-продажу, нетрудно скачать в Интернете. Вам потребуется три экземпляра – по одному получит каждая сторона, а последний представляют в Росреестр.

На квартиру, переданную во владение на безвозмездной основе, то есть по завещанию или в дар, берут справку в налоговой. Она засвидетельствует, что вы не имеете задолженности по сборам. Как показывает практика, продажа осуществляется в максимально сжатые сроки, при условии, что у собственника жилья уже есть на руках все требуемые документы.

Что нужно, если хозяином является несовершеннолетний

Сейчас довольно часто родители или другие родственники переписывают на своих детей квартиры. Сложности с продажей таких объектов обычно возникают, когда собственником оказывается несовершеннолетний. Аналогично заминку вызывает даже принадлежность такому лицу одной части квартиры. В обеих ситуациях требуется заручиться согласием органа опеки.

Получением разрешения рекомендуется озаботиться заблаговременно, так как оформляют его довольно долго (до полутора-двух месяцев). Рассмотрение затягивается серьезнее всего, если:

  • ребенка в будущем планирует перевезти в сельскую местность;
  • новое помещение, подготовленное для него меньше по площади.

В этих случаях родителям (опекунам или другим законным представителям) придется убедительно доказать, что в конечном итоге условия окажутся не хуже, чем те, что были ранее.

В случае с переездом в деревню, следует акцентировать на следующем:

  • жизнь там здоровее, чем в городе;
  • сельский дом больший по площади, нежели квартира;
  • в нем есть все основные удобства.

Подкрепят ваши слова врачебные рекомендации и техпаспорт на особняк.

Когда же новое жилье более тесное, то придется сообщить, что в нем будет проживать меньше людей, потому доля ребенка все же останется прежней или даже увеличится.

Чем подтверждают чистоту продажи

Какие документы нужны будут для продажи квартирыДокументы, необходимые для продажи квартиры рекомендуется дополнить бумагами, свидетельствующими о чистоте намечающейся сделки. Таковым является ранее упомянутая выписка из домовой книги. Кроме нее, стоит еще заказать справку (но только расширенную) из ЕГРН. Последняя позволит проследить всю историю недвижимости, в то время как первая содержит перечень людей, проживающих на жилплощади. Вероятность объявления впоследствии претендентов на помещение, не известных ранее покупателю, таким образом сводится к нулю.

У потенциального собственника обычно возникают подозрения, если выясняется, что квартира на протяжении пары последних лет несколько раз меняла владельцев. Он, вероятнее всего, откажется от сделки, так как посчитает, что помещение либо не слишком комфортно или оно является предметом спора. Если это ваш случай, то придется честно сообщить причины продажи.

Какие документы могут потребоваться еще

Пожилые люди очень редко расстаются со своими квартирами, потому покупатели обычно относятся к таким случаям с настороженностью. Хорошей возможностью развеять подозрения является предоставление справки о дееспособности. Выдаст ее районный психоневрологический диспансер. Поможет и знакомство с младшими родственниками, связи с которыми подтверждаются метриками и паспортами.

Еще один важный момент – если владелец жилья недавно расторгнул брак, то ему необходимо будет заручиться согласием ушедшего супруга. Данный документ обязательно оформляется в нотариальной конторе. В нем отсутствует необходимость, когда чета при заключении брака подписывала договор, предполагающий раздельное владение имуществом. В обеих ситуациях предъявляется и свидетельство об аннулировании союза.

Бывает и так, что квартиру продает вдова. Здесь надо показать свидетельства о:

  • кончине мужа;
  • вступлении в наследство (по завещанию либо закону).

Как быть, когда помещение было ранее приобретено на средства материнского капитала? Действуют тут в обычном порядке, то есть получают согласие от органа опеки.

Если жилье продается через короткий период после его покупки, то нелишне представить и договор, подписанием которого была скреплена сделка.

Квартира, выставленная на продажу, приобретена по ипотеке

Обычная продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – ситуация в наше непростое время весьма распространенная. Законодательство упомянутое действие на запрещает при соблюдении определенных условий.

Читайте также: Можно ли оспорить дарственную на квартиру и как

Вариантов сделки существует несколько. Так, помещение могут продать:

  • за наличные деньги;
  • кредитные средства;
  • по инициативе финучреждения, ранее оформившего заем на нее.

Рынок новой вторички сейчас очень активно растет. При этом отнюдь не всем гражданам требуется для обзаведения жильем прибегать к помощи банков. С другой стороны, ситуация в экономике выправляется медленно, и нередко заемщики оказываются в трудном положении, когда они более не могут обслуживать возложенные на себя финансовые обязательства. Здесь продажа еще неоплаченной квартиры может оказаться выгодным делом. Так, к примеру, если цена недвижимости составляет 4 миллиона, а отдать осталось всего один, то после реализации помещения у его бывшего владельца хватит денег на более дешевый вариант, при этом он избавится от кабалы.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  • покупатель выплачивает задаток в сумме задолженности по ипотеке;
  • продавец передает деньги в банк и забирает закладную;
  • после снятия обременения заключается сделка и происходит полный расчет.

Задаток оформляется отдельным договором. Важный момент – называть его авансом недопустимо, так как в законодательстве данное понятие вообще отсутствует. Предоплата же в виде задатка налагает на продавца определенные обязательства. В документе указывается:

  • каков размер выплаты;
  • на какие цели ее необходимо направить;
  • предмет сделки (тип недвижимости, ее местоположение вплоть до этажа).

После того как предварительное согласие сторонами достигается, собственник обремененной ипотекой квартиры обязан подготовить заявление в свой банк, в котором описывает свое намерение. Далее придется ждать разрешение от кредитной организации – без него сделка будет квалифицироваться как мошенничество со всеми вытекающими последствиями (вплоть до заведения уголовного производства).

Важно обосновать свое желание продать ипотечную квартиру. Серьезными причинами являются:

  • переезд;
  • резко ухудшившееся финансовое положение.

Основная трудность в получении разрешения – нежелание банка терять проценты из-за досрочного погашения займа. Тем не менее если там поймут, что другого выхода нет, то согласие выдадут довольно быстро.

Когда заложенная квартира приобретается в ипотеку, то тут порядок действий несколько иной. Прежде всего, продавец обращается в свой банк за разрешением на продажу. Покупатель же просит свое финучреждение – перевести сумму остатка для погашения долга. Здесь также подписывается договор задатка.

Когда подтверждение о снятии обременения поступает собственнику, тот заключает сделку и получает остальные, причитающиеся уже лично ему, деньги.

Все обстоит несколько проще, когда банк проявляет заинтересованность в скорейшей реализации, ставшей токсичной ипотечной недвижимости. В данной ситуации покупателя подыскивают сотрудники финучреждения – обычно таковой находится среди тех, кто обратился за жилищным кредитом. Потенциальный собственник обязан заключить предварительное соглашение, и в дальнейшем все процедура выглядит так же, как в последнем описанном случае.

Какие документы необходимы для государственной регистрации

Когда продавец получает всю причитающуюся ему сумму, он подписывает договор скрепляющий сделку. На последнем этапе переход прав на квартиру фиксируется в Росреестре. Без выполнения этой формальности передача недвижимости не может считаться состоявшейся.

Присутствие бывшего собственника не требуется. Новый владелец подготавливает следующее:

  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ (в нашем случае договор продажи);
  • заявление, содержащее просьбу зарегистрировать его право на недвижимость в установленном порядке;
  • кадастровый паспорт;
  • старое свидетельство о принадлежности собственности бывшему хозяину;
  • квитанцию о внесении госпошлины.

Налог с продажи квартиры

В нашей стране любой доход (даже в натуральной форме) облагается НДФЛ. Вырученные за квартиру деньги также рассматриваются как прибыль, и неуплата с нее налога обычно заканчивается для продавца неприятностями. Ему придется все равно внести в полной мере сбор и еще присовокупить к нему вполне солидный штраф. Стандартная ставка НДФЛ на сегодняшний день составляет 13 процентов.

При этом в некоторых ситуациях от расходов удается избавиться. Так, по закону не платят налог, если:

  • жилье было приобретено более 5 лет назад;
  • его продали дешевле, чем ранее приобрели, но при этом сумма оказалась больше 70 процентов от стоимости, зафиксированной в кадастре.

Налоговую службу следует уведомить о сделке, даже если в уплате сбора нет необходимости. Для этого заполняют форму 3-НДФЛ и направляют ее в подразделение ФНС по месту жительства. Декларацию надо отослать в следующем после сделки году, не позднее 30 апреля. Сам же налог перечисляют до 15 июля.